無人駕駛在重塑汽車和出行行業(yè)的同時，又將如何影響地產(chǎn)行業(yè)？

　　無人駕駛汽車成為常規(guī)的道路參與者最快會在今年的 4 月份成為現(xiàn)實，至少在美國加州是這樣，因為該州已允許完全無人駕駛車輛上路進行測試。

　　此外，美國亞利桑那州也因為其常年好天氣而成為無人駕駛汽車進行路測的圣地，當然這也離不開當?shù)卣块T的大力支持。就在上周，Uber 宣布完成了其無人駕駛卡車的測試，地點也在亞利桑那州，如今這家公司已經(jīng)準備將這些卡車投入到實際的跨州運送貨物工作中去。

　　當然，類似的事情不只發(fā)生在美國。

　　英國政府在上周針對無人駕駛汽車相關(guān)的法律法規(guī)進行了審查，目的就是為了支持無人駕駛汽車在 2021 年左右能開上大不列顛諸島的公開道路。

　　而且，全球范圍內(nèi)還有很多國家都在進行無人駕駛汽車的測試工作，包括中國、澳大利亞、德國等等。

　　很明顯，這對于科技行業(yè)以及汽車行業(yè)來說，都是非常重要的前進步伐。也難怪像 Google、Uber 這樣的科技企業(yè)以及奧迪、寶馬、福特、通用、大眾、沃爾沃此類的傳統(tǒng)車企紛紛加入到無人駕駛汽車的研發(fā)行列。即使是一定程度上解放人類駕駛員的駕駛輔助、自動駕駛功能也足以改變我們的交通出行方式，甚至是生活方式。

　　不過也有一些改變會來得不那么明顯和直接——在一個無人駕駛汽車普及的時代，人類生活、居住以及工作的地點也將發(fā)生很大的變革，這些地點我們通常將其稱之為地產(chǎn)(real estate)。

　　一個趨勢是：無人駕駛的發(fā)展不但影響科技行業(yè)以及交通行業(yè)，也將給地產(chǎn)行業(yè)帶來改變，甚至是重塑。

　　接下來，我們來看看無人駕駛的落地發(fā)展是如何影響地產(chǎn)行業(yè)的。

　　交通樞紐價值降低

　　一個值得我們思考的問題是：無人駕駛汽車的普及對于公共交通以及依托于公共交通樞紐而建的地產(chǎn)的價值有什么影響?

　　以往，因為私家車的擁有率低，那些靠近公共交通樞紐的辦公樓以及住宅小區(qū)因為交通便利而有了更高的附加值，人們更愿意選擇在這樣的地點辦公或者居住。

　　很多時候，大型交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對于周邊地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著巨大的推動作用，這已經(jīng)成為了美國甚至是全球各國的普遍共識。在美國，依托于鐵路系統(tǒng)和火車站而發(fā)展起來的地產(chǎn)項目包括波士頓 Somerville 郊區(qū)、芝加哥的 Fulton 市場、密蘇里州堪薩斯中心城區(qū)、德州奧斯汀等等。

　　從短期角度思考，無人駕駛汽車的發(fā)展，將會像共享出行的流行一樣，刺激城市人使用公共交通，而不是自己買車。

　　而當我們用更加長遠的眼光來看時，無人駕駛汽車的普及將會讓城市上班族們更少地選用公共交通。因為無人駕駛汽車能夠大大減少人們出行的時間、金錢成本，而且還能提升安全性，城市上班族們將會更樂意選擇無人駕駛汽車出行，而不是傳統(tǒng)的公共交通，這就導(dǎo)致那些原本靠近交通樞紐的辦公、住宅地產(chǎn)的吸引力并沒有那么大了。

　　要知道，無人駕駛汽車的類型不只有四門的轎車，還有在荷蘭、中國、瑞士等國測試的無人駕駛電動穿梭巴士以及全尺寸的無人駕駛大巴，這類車型可以容納超過 9 名乘客，可以說非常便捷了。

　　等到無人駕駛汽車、無人穿梭巴士以及公共交通工具一起投入使用后，以往那些無人問津的辦公或者住宅地產(chǎn)將更加具備吸引力，這樣的吸引力將帶來的是消費者對這些地產(chǎn)的需求量上升和其整體價值的上升。而以往那些因為臨近交通樞紐而價值很高的地產(chǎn)項目將隨之失去“地利”。

　　除去對辦公、住宅地產(chǎn)的影響之外，無人駕駛汽車的普及還將減少對停車場這類地產(chǎn)的需求。

　　泊車需求減少

　　一個很普遍的場景是：很多城市人早上開車上班，然后找一個就近的停車場停車，不出意外，這輛車將會一直停到下班時，然后被主人開回家中。

　　根據(jù)調(diào)查機構(gòu) Gensler 的報告顯示，擁有私家車的美國人真正用車的時間只占 5% ，其余時間車輛都是停在家中或者是停車場里。此外，美國大致?lián)碛?5 億個停車位，比特拉華州和羅德島加起來的面積還要大，僅僅在紐約，停車位所占有的面積就相當于兩個中央公園。

　　隨著無人駕駛汽車的推廣和普及，這樣的現(xiàn)狀將會得到改觀。

　　*英偉達、Uber、大眾三方合作，推動無人駕駛汽車上路

　　如果無人駕駛真正實現(xiàn)，這些車輛將隨叫隨到，到達目的地后又投入到下一次的服務(wù)中去，這將減少車輛對于停車位的需求。停車位、停車場都屬于商業(yè)地產(chǎn)，雖然不一定都包含建筑物。

　　畢馬威在其報告中指出，無人駕駛汽車將減少上班族對于街道停車位以及停車場的需求;咨詢公司麥肯錫預(yù)估，無人駕駛汽車普及將會減少美國 610 億平方英尺的停車面積。

　　這是因為無人駕駛汽車可以從家里接人到辦公室或者商場，然后到一些比較偏僻的地方停車?；蛘呔拖癯鲎廛囈粯樱瑹o人駕駛汽車可以無縫銜接地運行，完成一次任務(wù)后接著進行下一趟任務(wù)，不需要停車。

　　新智駕曾有過報道，作為共享出行平臺的 Uber ，去年 11 月宣布從沃爾沃訂購 24000 輛 SUV 車型組建無人駕駛車隊，當時，Uber 表示要在 2018 年讓這些車輛上路。諸多企業(yè)都在加速進程，無人駕駛的未來正在逼近。

　　反過來，停車需求的減少又將影響辦公、住宅等商業(yè)地產(chǎn)。

　　因為對于停車需求的減少，消費者將不再關(guān)心地產(chǎn)周邊是否有配套的停車場，地產(chǎn)開發(fā)成本下降、消費者購買成本也會降低。與此同時，針對那些多余的停車場、車庫的再建設(shè)和開發(fā)將創(chuàng)造更多的工作、商業(yè)機會。特別是紐約、東京這樣的超大城市，針對停車場和車庫的再建設(shè)和開發(fā)將產(chǎn)生諸多有益的影響。

　　隨著無人駕駛汽車的逐漸落地，目前我們?nèi)匀粺o法清晰地預(yù)見它們將僅僅帶來人們出行方式的多樣性還是從根本上改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞?。如果是后者，無人駕駛變革的就不僅僅是出行行業(yè)，整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的格局也將受到影響，對于這一趨勢，我們應(yīng)該思考更多，機會就蘊藏其中。